Данъчен консулт на "Труд news": Дължими данъци при продажба на наследствени ниви

Много хора продават получени по наследство или по дарение ниви. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това плащат ли се данъци за получените доходи. Допълнително разглеждаме правила за ДДС при продажбата на терени от фирми.

I Продажба на наследствени ниви

Две сестри са получили по наследство недвижим имот - земеделска земя. Жената А. А. ще получи и дела на сестра си, след като тя се откаже от наследство. Поставени на въпросите:

1. Жената А. А. ще дължи ли данък, ако продаде земята, получена след отказ от наследство от сестра є, ако продажбата стане след като са изминали 5 години, налице ли е освобождаване от данък?
2. Ако сестрата направи дарение в полза на А. А. на съответната част от земята, данъкът към общината върху данъчната оценка ли се изчислява, а при продажба върху каква стойност се изчислява?

Облагаеми по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Съгласно чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и имущество, реституирано по реда на нормативен акт, са необлагаеми.

В резултат на отказа от наследство на другия наследник ще се увеличи унаследеният от А. А. дял и при продажба ще важи горецитираната разпоредба и придобитият доход от продажба ще е необлагаем.

Ако жената А. А. придобие дела на сестра си чрез дарение или покупко-продажба и продаде същия, за получения доход ще се дължи данък върху общата годишна данъчна основа, освен ако не попада в условията на чл.13, ал.1, т.1, б. “а” и б. “б” от ЗДДФЛ.

Не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:

1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл.13, ал.1, т.1, буква “а” от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл.13, ал.1, т.1, буква “б” от ЗДДФЛ).

В случай че жената продаде имота (земеделска земя) преди да са изтекли 5 години от датата на придобиване до датата на продажба, следва да има предвид нормата на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ. Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ). В конкретния случай, ако жената придобие дела на сестра си чрез дарение, цената на придобиване е нула, когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение (чл.33, ал.6, т.3 от ЗДДФЛ).

Облагаемият доход от продажбата на недвижим имот подлежи на облагане и деклариране с годишна данъчна декларация по чл.50, с приложение №5. Данъчната ставка е 10 на сто.

Не е конкретизирано в запитването за какъв данък към общината става въпрос. Следва да имате предвид, че обект на облагане с данък по чл.44 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин. Данъкът се плаща от получателя на имуществото по чл.44 от ЗМДТ.

На основание чл.46, ал.1 и ал.2 и чл.47 от ЗМДТ основа за определяне на данъка по чл.44 от ЗМДТ е оценката на имуществото в левове към момента на прехвърлянето.

Имуществото се оценява, както следва:

- недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях - по уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната им оценка - по последната, съгласно приложение №2;

При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна - върху оценката на имуществото с по-висока стойност.

При дарение на имущество, както и в случаите по чл.44, ал.2 от закона, данъкът се начислява върху оценката на прехвърляното имущество в размер, определен от общинския съвет с наредбата по чл.1, ал.2, както следва: от 0,4 до 0,8 на сто - при дарение между братя и сестри и техните деца.

II Продажба на терен от фирма

Преди две години дружество е придобило чрез апортна вноска от един от съдружниците поземлен имот. В нотариален акт имотът е описан като нива, а понастоящем е урбанизирана територия с начин на трайно ползване за друг курортно-рекреационен обект и за него преди две години е издадено разрешение за строеж. Имотът е заведен като дълготраен актив и е използван като площ за съхраняване на строителни материали, използвани в дейността на дружеството. След придобиването имотът е разделен, в резултат на което са обособени няколко отделни имота. Три от обособените имоти са продадени на физическо лице. Поставен е въпросът: Осъществената доставка формира ли облагаема основа по закона?

В случая дружеството е регистрирано по реда на Закона за ДДС на основание чл.132, ал.1 от ЗДДС. Видно от текстовете на чл.96 от ЗДДС, тяхното общо наименование “Задължителна регистрация” и систематичното им място в Глава девета от ЗДДС, озаглавена “Регистрация”, те намират приложение в случаите, в които нерегистрирано по реда на закона лице, реализирало облагаем оборот в определения от закона размер, следва да подаде заявление за регистрация по ЗДДС. По-специално предмет на регламентиране на чл.96, ал.2 и ал.3 са компонентите, формиращи облагаемия оборот по смисъла на закона. В конкретния случай на датата на придобиване на имота дружеството е регистрирано по реда на ЗДДС на правно основание, различно от чл.96 от ЗДДС и размерът на реализирания от него облагаем оборот изобщо не подлежи на обсъждане към датата на регистрацията му, а още по-малко към датата на извършване на доставките. Поради това чл.96 от ЗДДС няма никакво отношение към изложената фактическа обстановка.

По отношение третирането на извършените доставки следва да имате предвид следното: 

По силата на чл.12 от ЗДДС облагаема е всяка доставка с място на изпълнение на територията на страната, когато е извършена от данъчно задължено лице, с изключение на изрично предвидените в закона случаи. По отношение на доставките на земя изключение е предвидено в чл.45, ал.1 от ЗДДС, според което прехвърлянето на право на собственост върху земя е освободена доставка. По силата на чл.45, ал.5, т.1 обаче това изключение не се отнася за случаите, в които предмет на доставката е урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Дефиницията на УПИ е разписана в §5, т.11 от допълнителните разпоредби на ЗУТ и според нея УПИ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. В конкретния случай имотите са с определени граници, имат достъп от улица, от път, предназначение и режим на устройство, поради което може да се предположи, че са УПИ по смисъла на ЗУТ. От това следва, че доставките са облагаеми.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.