Данъчен консулт на "Труд": Кога граждани плащат ДДС при продажба на земя

Много хора продават земя, получена по наследство, или купена преди години. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това в кои случаи сделките със земя, извършвани от физически лица, се облагат с ДДС.

Гражданин е продал две наследствени земеделски земи. Предстои да бъдат изповядани още две сделки с различни купувачи - УПИ, придобито по наследство, и УПИ, придобито преди повече от 10 г. Стойността на сделките ще надвиши 50 хил. лв. Сделките ще са в рамките на 12 месеца. Поставени са следните въпроси:

1. Гражданинът трябва ли да се регистрира по Закона за ДДС и кога?

2. Дължи ли се ДДС и за кои сделки?

По първи въпрос:

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС, данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. В кръга на задължените лица попадат и физическите лица, ако извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност.
Дефиниция на понятието “независима икономическа дейност” се съдържа в чл.3, ал.2 от ЗДДС. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В ЗДДС няма критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена във всеки конкретен случай. В практиката на ВАС като критерий за определяне на една дейност, като такава по занятие се посочва системното (три или повече пъти за една година) є осъществяване с цел извличане на печалба. В случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба.

Съдът на ЕС в свои решения изтъква, че понятието данъчно задължено лице следва да се определя във връзка с понятието за икономическа дейност. Наличието на такава дейност обосновава определянето на едно лице като данъчно задължено.

Според практиката на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий както броят и мащабите на осъществените продажби, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените от тях приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество.

Посоченото не важи, както отбелязва СЕС, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, параграф 1, втора алинея от Директивата за ДДС.

Под активни действия се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при извършване на продажбата - например рекламиране на имота и др.

Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновеното управление на имота, представляват действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане нейното увреждане.

На задължителна регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС подлежи всяко данъчно задължено лице, установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 хил. лв. или повече за 12 последователни месеца преди текущия. Това лице е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по ДДС. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборота.

Облагаем оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл.46 от ЗДДС и

3. доставки на застрахователни услуги по чл.47 от ЗДДС.

Облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването є под наем или аренда.

В чл.45, ал.5 от ЗДДС са регламентирани изключенията от това правило, като съгласно т.1 от същата норма разпоредбата на чл.45, ал.1 от ЗДДС не се прилага за прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.

Съгласно §5, т.11 от ДР на ЗУТ “урегулиран поземлен имот” или “урегулиран имот” е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Т. е. за да бъде определен един ПИ, като урегулиран, е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.

В запитването е посочено, че три от имотите (две земеделски земи и едно УПИ), които човекът продава, са придобити по наследство. Въз основа на изложеното по-горе, когато физическо лице по независещи от волята му причини придобие по наследство недвижими имоти и след това извърши разпоредителни сделки с цел осребряване на това имущество, същите няма да имат характер на независима икономическа дейност. В такъв случай сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС.

В случай обаче, че за продажбата на тези имоти или за някои от тях лицето предприема активни действия за продажбата им, надхвърлящи обикновеното управление на личното имущество, като използва средства, подобни на тези, използвани от търговец - т. е., ако организира продажбите си по начин, присъщ на търговец, така както бе разяснено по-горе, то сделките, които са облагаеми по смисъла на закона ще попадат в обхвата на ЗДДС и ще формират облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1 от същия закон.

По втори въпрос:

Съгласно чл.103 от ЗДДС за дата на регистрация по този закон се счита датата на връчването на акта за регистрация. Като доставчик - регистрирано по ЗДДС лице, възниква задължение за начисляване на данък на основание чл.86 от ЗДДС.

Следва да имате предвид, че в хипотезата на чл.96, ал.1, изр. второ, съгласно ал.4 на чл.102 от ЗДДС, в случай на неподаване на заявление за регистрация в срок, се счита, че се дължи данък за облагаемите доставки, с които лицето надхвърля облагаемия оборот от 50 хил. лв. от датата, на която е надвишен оборотът, до датата, на която е регистрирано от органа по приходите, или до датата, на която са отпаднали основанията за регистрация. За облагаемата доставка, с която се надхвърля облагаемият оборот, се дължи данък.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.

Коментари

Регистрирай се, за да коментираш

Още от Данъчен консулт