Труд
Автор:
Стефан Кючуков
Необходимостта от дом играе ключова роля при решението за покупка
Продавачите не правят отстъпки
Жилищата в големите градове на страната поскъпнаха с до 30 на сто за година, показват данни на компанията за недвижими имоти Имотека. Повишението на цените е в доста широки граници за различните градове и квартали, а най-голямото поскъпване е в София.
Цените на апартаментите в София са нараснали между 12% за “Лозенец” и Южните квартали и 31 на сто в “Овча купел”. Повишението на цените в кварталите с по-скъпи имоти е по-малко като процент, защото цените там вече са доста високи. А освен това нарастване с 10% на цена от 3000 евро за кв. м означава 300 евро допълнително за всеки квадрат от площта на имота. В “Овча купел” средните цени на апартаментите са по-ниски, отколкото в най-желаните от купувачите квартали. Тъй като цените там тръгват от по-ниска база, но постепенно се доближават до тези в по-желаните квартали, поскъпването е по-голямо.
Факторите за поскъпване на имотите през миналата година са много, но сред основните беше очакването за влизане на страната ни в еврозоната. Предстоящото приемане на еврото е сред причините за лекия ръст на инвестиционните покупки през миналата година. От 21% през 2024 г., те се увеличават до 25% от всички реализирани сделки през 2025 г. Това се дължи на желанието на хората да съхранят парите си в случай на непредвидени обстоятелства. От друга страна, стремежът на хората да се сдобият с имот е и резултат на общата психологическа нагласа, че подобен тип инвестиция е сигурна.
В последните месеци на 2025 г. нараства делът на сделките за жилища в София, реализирани със собствени средства на купувачите. Ако към средата на годината без помощ от финансова институция се случваха около 30% от покупките в столицата, то в края є те представляват около 45% от всички сделки, показват данни на компанията за недвижими имоти. В Пловдив ситуацията е идентична - ипотеките намаляват спрямо началото на годината, макар все още да имат ключов дял от сделките.
“Предстоящото въвеждане на еврото изигра ролята на сериозен катализатор за част от купувачите и ги тласна да вложат спестяванията си, независимо от размера им, в жилища. Тази стъпка им даваше увереност, че средствата им са защитени от възможни несигурности като промени в банковите условия, например. Допълнителен фактор за тях бе и очакването за повишение на цените на имотите след въвеждането на еврото, подкрепено от опита на други държави от еврозоната. Това рефлектира в повече сделки в брой, но зависимостта от банковото кредитиране тепърва ще се откроява у нас”, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на компанията.
Според него, по-стриктните мерки на банките към края на годината са съумели да отсеят и част от купувачите, които не са разполагали с достатъчно пари за самоучастие. На това се дължи и частичното успокояване на пазара, настъпило с началото на есента. Тази тенденция предстои да се разгърне през 2026 г. - участници на жилищния пазар ще останат хората със спестени средства, както и тези със сигурни и устойчиви доходи, а личната необходимост от дом ще играе ключова роля при решението за покупка.
Класически пазар на продавача - това беше валидно за почти цялата 2025 г. и затова продавачите не правиха отстъпки от цената. “Хората, които имаха налични средства за самоучастие, останаха активни на пазара до края на 2025 г. Търсенето остана по-голямо от предлагането, което на практика не остави поле за преговори, освен в случаите на надпазарна офертна цена”, коментира Явор Пейчев.
Увеличава се интересът към домове с по-малка площ
Най-често купувачите са от 40 до 49 години
Средната квадратура на купуваните жилища намалява до 100 кв. метра.
В София покачването на цените е най-отчетливо при 2-стайните и 3-стайните жилища, които поскъпват с около 20% за година, показват данните на компанията за недвижими имоти. Цените на едностайните и многостайните жилища също се покачват, но с около 10%.
“Логично се търсят най-ликвидните жилища. 2-стайните и 3-стайните апартаменти на добри локации винаги ще останат във фокуса както на купувачите за лично ползване, така и на инвестиционно настроените клиенти. Това направи този пазар далеч по-активен, а цените - по-високи”, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на компанията.
Покачва се делът на покупките на жилища ново строителство в София, който през 2025 г. е около 1/3 от всички сделки. За много от купувачите новото строителство беше първи избор поради високото качество, но и възможността за по-гъвкави разплащателни схеми. В условията на затягащо се банково кредитиране новото строителство често предлага по-голяма предвидимост на цената и етапност на плащанията, посочват от компанията.
От 40 до 49 години е възрастта на преобладаващия дял купувачи на имоти в София. Тези купувачи работят основно в сферата на финансите, търговията, информационните технологии, здравеопазването, логистиката. През последните месеци на 2025 г. те започнаха да сключват сделка след по-голям брой огледи - около 8, като причината се корени в стремежа им да изберат оптималния имот и да не допуснат грешка, водени от общата еуфория.
Намалява средната квадратура на купуваните жилища към края на годината спрямо началото є. Ако за първите шест месеца тя беше около 115 кв. м, то към октомври-декември се сви до 100 кв. м. Според експертите, това се дължи на растящия интерес към инвестиционни покупки. “Намаляването на средната квадратура отразява фокуса на клиентите върху по-малки и по-ликвидни жилища. Налице е и друга група купувачи, които взеха решение да вложат разполагаемите си пари в имот, но без да правят компромис с качество и локация. Така по-малките апартаменти се върнаха в обсега на интерес на софиянци”, казва Явор Пейчев.
Повишението на цените е по-равномерно
За инвестиция са 20% от сделките
Все по-млади са купувачите на имоти във Варна, показват данни на консултантската компания. През първата половина на миналата година, както и през цялата 2024 г., средната възраст на купувачите беше 40-45 г., а за периода юли-декември 2025 г. купувачите са средно на 36 години. Сферите на заетост на купувачите във Варна са идентични спрямо тези в столицата, като допълнителен сегмент в морския град е мореплаването.
Цените на жилищата във Варна се покачват средно със 17% за цялата 2025 г. Повишението във Варна, за разлика от столицата, е по-равномерно разпределено между типовете имоти. Най-популярни за купувачите са квартали като “Изгрев”, “Виница”, “Владиславово”, “Кайсиева градина”, “Левски”, “Чайка”.
Сделките с ипотечен кредит в морската столица са около 40% от всички. Над половината от ипотечните заеми покриват над 80% от стойността на сделката. Останалите 60% от покупките са реализирани с пари в брой.
С инвестиционна цел са малко над 20% от покупките през 2025 г. Също толкова е делът на сделките за ново строителство. Варненските купувачи, освен че традиционно търсят 2-стайни и 3-стайни жилища, се фокусират и върху многостайните апартаменти.
“Покупките във Варна, главно тези с инвестиционна цел, имат по-разширено предназначение от тези в София. Основната причина е, че част от тях се отдават под наем на сезонен принцип поради туристическия характер на дестинацията. Профилът на многостайното жилище предполага добра възвръщаемост, тъй като дава по-гъвкави опции за лятна почивка на цялото семейство”, коментира Явор Пейчев.
Половината от покупките са с ипотека
Пловдивските купувачи на имоти са най-бързо сключващите сделки на фона на тези в останалите големи градове. Средно след 4 огледа се реализират сделките в града, докато в София и Варна купувачите се нуждаят от 6 до 10 огледа. Средната възраст на купувачите на имоти в Пловдив е 40 години, като те работят основни в сферата на търговията, финансите, логистиката.
Пловдив е градът, който води останалите по отношение на ипотечното кредитиране. И макар делът на покупките с външно финансиране да намалява с 10 процентни пункта през втората половина на 2025 г. спрямо първата, те продължават да формират половината от целия пазар, показват данни на компанията за недвижими имоти.
Инвестиционните сделки остават без съществена промяна и са малко над 20% от всички покупки. Пазарът на ново строителство става все по-активен в града под тепетата и достига 15% от сделките през годината.
Активен е и пазарът на къщи в града и околните населени места. Сделките с къщи формират около 12% от всички реализирани продажби. Популярни са районите както на Родопската яка, така и по Южната дъга.
