Данъчен консулт на "Труд news": Плащане на данък за доходи от апартамент за туристи

Много собственици на апартаменти ги отдават под наем краткосрочно на туристи. При тази дейност някои използват услугите на фирми за управление на имоти. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху доходите в тези случаи.

Човек има договор за отдаване под наем на недвижим имот (апартамент) с юридическо лице. Имотът ще се ползва от юридическото лице за хотелиерска дейност. Съгласно договора наемодателят упълномощава наемателя да регистрира имота като място за настаняване от Клас “В” съгласно Закона за туризма (ЗТ) и да извършва хотелиерска дейност. Наемателят плаща месечен наем, съгласно договора, в размер на нетна печалба от хотелиерската дейност, която се калкулира като от брутния месечен приход от резервации се приспаднат всички дължими данъци, комисионни, такси и разходи за дейността. Наемателят има задължение да извършва следните услуги: Проучване на пазара и рекламна стратегия; Създаване на акаунти в Booking.com, Airbnb и др.; Комуникация с гости; Организиране на почистване; Зареждане с консумативи.

В договора е предвидено наемодателят да плаща на наемателя определен процент комисионна за управлението на имота. Когато разходите за дейността надхвърлят приходите от резервации, наемодателят превежда разликата на наемателя. Наемателят има следните задължения: Да извършва всички действия за привличането и настаняването на туристи; Да определя и договаря различни цени, да предлага специални оферти и намаления; Да предостави на наемодателя навременно плащане на получените суми от експлоатацията на имота, както и подробен отчет за всички направени разходи. Поставен е въпросът: какво е данъчното третиране на придобитите доходи по този договор и в кое приложение на годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ следва да се декларират? 

I Договор за наем или бизнес

Правната уредба на договора за наем се съдържа в чл.228-239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. В чл.232 от ЗЗД изрично е посочено, че наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта. В случая наетият имот ще се ползва от наемателя (юридическо лице) за извършване на хотелиерска дейност. От друга страна “наемната цена” е равна на нетната печалба от хотелиерската дейност за съответния месец, определена като разлика между приходите и разходите от дейността. Чрез сключения договор собственикът упълномощава юридическото лице да извършва хотелиерски услуги вместо него. Освен това приходите от дейността ще са изцяло за собственика, а разходите ще са за негова сметка, поради което действителен получател на доходите от дейността е собственикът, а не дружеството, което получава само комисионна (в определен процент) за управлението на имота.

Предвид на това сключеният договор не може да се определи като договор за наем по смисъла на ЗЗД. Формалното наименование на договора не е водещо, а следва да бъде разглеждано в съответствие с нормата на чл.20 от ЗЗД, според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора и обичаите в практиката.

В случая чрез договора собственикът упълномощава юридическото лице вместо него да извършва хотелиерски услуги, както и дейността по проучване на съответния пазар и рекламиране на мястото за настаняване, срещу възнаграждение (комисионна), като юридическото лице се отчита за извършената дейност и изплаща всички приходи от мястото за настаняване. Доколкото приходите от дейността са изцяло в полза на собственика, както и разходите, свързани с нея, са изцяло за негова сметка, считам, че не дружеството, а собственикът чрез упълномощено лице (в случая дружество) извършва хотелиерска дейност и е действителен получател на доходите от тази дейност.

По смисъла на чл.1, ал.1, т.13 от Търговския закон (ТЗ) за търговец се смята всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва хотелиерски услуги, а според чл.2, т.3 от същия закон не се смятат за търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища, каквато хипотеза в случая не е налице. Предвид изложеното по-горе, според конкретните специфики, свързани с извършването на дейността, е възможно различно данъчно третиране на придобитите доходи.

II Патентен данък

На основание чл.14, ал.4 от ЗДДФЛ физическите лица, включително едноличните търговци, за доходите от патентни дейности се облагат с патентен данък по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).
В т.1 на Приложение №4 на ЗМДТ е посочена дейността “Места за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирани една или две звезди или регистрирани по ЗТ”, като данъкът се определя за стая според местонахождението на обекта. Съгласно §1, т.27 от ДР на ЗМДТ, места за настаняване са съответните туристически обекти по чл.3, ал.2, т.1 от ЗТ, където попадат и апартаментите за гости. Тъй като за патентния данък се прилагат правилата на ЗМДТ, конкретният размер се определя от общинския съвет в зависимост от местонахождението на обекта на територията на съответната община.

Лицата, които подлежат на облагане с патентен данък, подават данъчна декларация по образец, в която декларират до 31 януари на текущата година обстоятелствата, свързани с определянето на данъка. При започване на дейността след тази дата данъчната декларация се подава непосредствено преди започването на дейността. Декларацията се подава в общината, където се намира обектът, в който се извършва патентна дейност.

Доходите, подлежащи на облагане с патентен данък, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ, като само информативно се посочват в Приложение №7 на декларацията.

III Облагане като търговец

В случай, че не са налице условията за облагане с патентен данък при формирането на облагаемия доход приложение ще намери чл.26 от ЗДДФЛ. На основание чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ по реда на чл.26, ал.1-6 се облагат и доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, т. е. за данъчни цели физическите лица се облагат като еднолични търговци, прилагайки Закона за корпоративното подоходно облагане, независимо че нямат търговска регистрация.
Годишната данъчна основа за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец се формира по реда на чл.28 от ЗДДФЛ, а на основание чл.48, ал.2 от същия закон облагането е с 15 на сто данък върху годишната данъчна основа по чл.28.

Доходите, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа по чл.28 от ЗДДФЛ, се декларират в годишната данъчна декларация чл.50, като се посочват в Приложение №2 на декларацията. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация е от 1 март до 30 юни на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

На основание чл.51, ал.1 от ЗДДФЛ лицата, извършващи стопанска дейност като търговци по смисъла на ТЗ, включително едноличните търговци, заедно с годишната данъчна декларация представят и годишен отчет за дейността, подаден по електронен път по ред и начин съгласно чл.20, ал.5 от Закона за статистиката.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.nexiazaharinova.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.