50 хил. евро повече за жилище от 87 кв. м

Повишението на цените в София е с 500 евро за кв. метър за година

Новото строителство остава най-предпочитано от купувачите

Все по-популярни са градовете около столицата

Жилищата в София поскъпнаха с близо 500 евро за кв. метър за година, показват данни на компания за недвижими имоти. Средната цена на купуваните апартаменти в столицата надмина 2300 евро за кв. м с ДДС. Това представлява увеличение с 25,5% за година, колкото беше поскъпването на имотите и през 2022 г. - периода на най-високата инфлация. Важно е да се отбележи, че за разлика от 2022 г., когато реалното поскъпване на имотите (като се извади инфлацията) беше под 10%, при значително по-ниската инфлация през настоящата година реалното поскъпване на жилищата е около 20%.

В София беше премината символичната граница от 200 хил. евро за средна крайна цена на купуваните жилища, при положение, че през миналата година и в началото на настоящата средната цена на апартаментите беше 150 хил. евро. Средната площ на купуваните имоти е около 87 кв. метра. През предходните години средните цени на жилищата нарастваха с по 5-10 хил. евро годишно, а през настоящата година поскъпването е с близо 50 хил. евро, което е показателно за активното търсене на жилища. Сред причините за голямото поскъпване е влизането ни в еврозоната от 1 януари 2026 г. Много хора решиха, че трябва да купят имот преди приемане на еврото, защото след това цените ще нараснат още повече. Това доведе до активно търсене на апартаменти и къщи през настоящата година и съответно до значително покачване на цените. Очакването за влизането ни в еврозоната предизвика еуфория на пазара на имоти, която доведе до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните жилища през първата половина на годината.

Първите месеци на 2025 г. преминаха под знака на висока активност - сделки се сключваха бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът “да не се изпусне моментът” водеше до ударно търсене на жилища на практика в цялата страна. След официалното решение от 8 юли 2025 г. за влизането ни в еврозоната пазарът на имоти се успокои, а част от купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо. Някои купувачи се притесняват да взимат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат - много предлагат имоти на високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждане на еврото.

Новото строителство остава най-предпочитано от купувачите, но през годината недостигът на предлагане и високите цени изместиха част от търсенето към стари апартаменти, както и към жилища около София. Все по-популярни стават модерни комплекси в градовете около столицата, които предлагат удобства, добра градска среда и лесен достъп до София, но при по-ниски цени на жилищата.

Най-много сделки има в районите с голямо предлагане

Малко са кварталите в столицата с цени под 2200 евро/кв. м

Сделките със стари жилища нарастват

По-голямата част от предлагането на имоти в София е на цени около 2500 евро за квадрат и нагоре.

Почти не останаха квартали в София със средни цени на апартаментите под 2200 евро/кв. м, а по-голямата част от предлагането вече е на цени около 2500 евро за квадрат и нагоре, показват данни на компания за недвижими имоти. Най-много сделки с жилища в София има в кварталите с по-голямо предлагане на имоти, където цените са по-достъпни, казват брокери. Кварталите с най-много сделки са “Банишора”, където средната цена на апартаментите е 2210 евро на кв. м, “Малинова долина” (средно 2010 евро/кв. м), “Кръстова вада” (2300 евро/кв. м) и “Манастирски ливади” (2600 евро/кв. м), показват данни на консултантската компания. Тези стойности са калкулирани основно на база ново строителство, което продължава да доминира на пазара на имоти. Делът на сделките на вторичен пазар обаче леко се повишава и достига около 30% от реализираните продажби.

Заемите ще останат изгодни и през следващите години

Лихвите по кредитите остават ниски

Увеличението на доходите е стимул за пазара

Прогнозите са лихвите по ипотечните кредити да останат ниски и през следващите години.

Средният лихвен процент по жилищните кредити продължава да се задържа на ниски нива и купувачите на имоти взимат ипотечни заеми при средна лихва от 2,46%, показват данни на Централната банка. Прогнозите на банковия сектор са лихвите да останат ниски и през следващите години, което внася стабилност и спокойствие на пазара на имоти.

През всички месеци на 2025 г. новоотпуснатите жилищни кредити от банките бележат ръстове от около 30% на годишна база, показват данни на БНБ. Това е тенденция, която наблюдаваме за поредна година. Увеличението на банковите кредити за покупка на имоти е един от факторите, заедно с растящите доходи на хората и очакването за влизането ни в еврозоната, допринасящи за ускореното развитие на жилищния пазар в страната.

Сделките с тристайни доближават тези с двустайни

Апартаментите са достъпни спрямо нивото на доходите

Купуват имоти за семейството

Жилищата в България остават по-достъпни спрямо имотите в икономически по-развитите страни.

Жилищата в страната ни остават достъпни спрямо нивото на доходите. Коефициентът на достъпност на апартаментите в София, показващ колко средни заплати са нужни за покупката на 1 кв. метър жилищна площ, достига 1,3, показват данни на компания за недвижими имоти. Същото ниво на достъпност имотите имаха и през 2018-2019 г.

Средната заплата в София е 3474 лв., показват последните данни на Националния статистически институт, което означава, че за 1 кв. м жилище са необходими 1,3 месечни заплати. За сравнение, през 2008 г. бяха нужни цели 3,4 заплати за покупката на един квадрат жилищна площ. Данните показват, че въпреки поскъпването достъпността на имотите остава добра в сравнение със ситуацията в икономически по-развитите страни от ЕС.

Делът на сделките с тристайни апартаменти достига 42% от всички продажби, почти изравнявайки покупките на двустайни. При покупка на имоти с цел инвестиция хората търсят предимно двустайни апартаменти, защото са по-евтини, а за тях по-лесно може да бъдат намерени наематели. При покупка на жилище за семейството хората търсят предимно по-големи апартаменти, стига да имат финансовата възможност за покупката им. На пазара на имоти има недостиг на двустайни жилища в новите жилищни сгради. В много сгради този тип апартаменти са разпродадени още в начална фаза на строителство. Сред причините за това е, че инвеститорите, които предпочитат двустайни апартаменти, реализираха повече покупки още в началото на годината. А в момента по-активни на пазара на имоти са купувачите, които търсят жилища за семейството си.

Прогнозират увеличение на предлагането

Цените на имотите ще продължат да нарастват

Апартаментите ново качествено строителство в най-желаните квартали ще поскъпват най-много през следващите години.

След началото на 2026 г. се очаква преосмисляне в поведението на продавачите на имоти, прогнозират брокери. Много от продавачите в момента са обявили имоти за продажба на много високи цени, само за да “тестват” пазара дали той ще приеме високите им очаквания.

С влизането ни в еврозоната ще бъде премахнат психологическият фактор от очакването за приемане на еврото, с което вероятно ще настъпи повишение на предлагането, смятат брокери. В резултат поскъпването на жилищата ще продължи, но то ще бъде по-малко спрямо вдигането на цените през последната година преди влизането ни в еврозоната. Това ще бъде положително за пазара на имоти, тъй като той ще бъде по-стабилен и по-предвидим. А това ще бъде в плюс за купувачите на жилища.

Окачванията са и през следващата година търсенето на жилища да бъде много активно. С нарастването на доходите хората искат да подобрят качеството си на живот, което включва и преместване в по-голямо жилище в по-добър квартал. Очакванията са доходите да продължат да нарастват, което ще доведе и до търсене на по-качествени жилища. Затова прогнозите са именно апартаментите ново и качествено строителство в най-желаните квартали да поскъпват най-много през следващите години. Влизането ни в еврозоната ще доведе и до по-голям интерес към имотите в страната ни от чуждестранни инвеститори, което също ще допринесе за по-активно търсене на жилища и съответно до покачване на цените.