Много хора купуват и продават жилищни имоти. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това в кои случаи продавачът трябва да се регистрира по ДДС и да внася в държавния бюджет ДДС за сделките.

Българин купува и продава няколко жилища. Първо купува апартамент през април 2020 г. (Имот 1) за 75 хил. евро с цел да живее в него. След това през август 2020 г. харесва друг имот на по-добра локация и го купува с цел да живее в него с ипотечен кредит за 77 хил. евро (Имот 2). Веднага след това продава Имот 1 на цената на придобиване. След още един месец купува трети апартамент на етап акт 14 за 40 хил. евро (Имот 3), който е на още по-добра локация и човекът има намерение да живее в него. В Имот 2 са направени ремонти, но човекът се отказва да живее в него и го продава през 2021 г. за 92 хил. евро. След завършване на Имот 3 гражданинът не е доволен от строително-монтажните дейности и през 2023 г. го продава във вида, в който е придобит, за 85 хил. евро. Поставени са следните въпроси:

1. При покупката и продажбата на трите имота трябва ли да се счете, че гражданинът извършва независима икономическа дейност и е данъчно задължено лице по Закона за ДДС?

2. При продажба на Имот 3, трябва ли да се регистрира по ДДС?

I Общи правила за облагане с ДДС

Съгласно чл.96, ал. 1 от Закона за ДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по ДДС.
Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС „данъчно задължено лице“ е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. В кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по ал.2 и не попада в изключенията на ал.3 на същата разпоредба.

Разпоредбата на чл.3, ал.2 от ЗДДС определя независимата икономическа дейност като „дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги”. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Съгласно чл.3, ал.3, т.1 и т.2 от ЗДДС не е независима икономическа дейност дейността, осъществявана от физически лица по трудово правоотношение, по правоотношение, приравнено на трудово, или по всяко друго правоотношение, което създава взаимоотношения, подобни на тези на работодател и наето лице във връзка с условията на работа, възнаграждението и отговорността на работодател.

Когато физическо лице извършва разпоредителни сделки с лично имущество - продажба на недвижим имот, същата не е независима икономическа дейност, ако се извършва еднократно или инцидентно, а не редовно и по занятие. В този случай сделката ще попадне извън обхвата на ЗДДС и няма да е облагаема доставка по смисъла на ЗДДС, която да води до регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Ако физическо лице, макар че не е регистрирано по ЗДДС, извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход, следва да се приеме, че упражнява независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.

II Практиката на ВАС

В ЗДДС не са посочени критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства. Във възприетата практика на ВАС като критерий за определяне на една дейност като такава по занятие се посочва системното (три или повече пъти за една година) й осъществяване с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца с цел реализиране на печалба.

В конкретния случай гражданинът не е реализирал три продажби за 12 последователни месеца, съответно предвид практиката на ВАС, тази дейност не се определя, като системна (по занятие).

III Практиката на Съда на ЕС

Съда на ЕС в свои решения изтъква, че понятието „данъчно задължено лице“ следва да се определя във връзка с понятието за икономическа дейност. Наличието на такава дейност, подчертава Съда, обосновава определянето на едно лице като данъчнозадължено. В този смисъл са Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10, и Решение от 3 март 2005 г. по дело Fini H, C 32/03.

Според практиката на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр не е икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий както броят и мащабите на осъществените продажби, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице.

Посоченото не важи, както отбелязва СЕС в решението по съединените дела, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на член 9, параграф 1, втора алинея от Директивата за ДДС. Такива активни действия могат да се изразяват в осъществяването на благоустройствени дейности в имота, както и в използването на изпитани средства за пускане на пазара. В този случай, дори и една доставка би представлявала независима икономическа дейност и би попаднала в обхвата на ЗДДС.

Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал - например рекламиране на имота, извършване на довършителни строителни дейности, изграждане на ВиК инсталация, ел. инсталация. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновеното управление на имота са действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане нейното увреждане. В този смисъл доизграждането на имота, организирано по търговски начин, би могло да бъде определено като действие, което едно лице извършва в рамките на търговската си дейност, тъй като такива инициативи не се вписват в действията по обикновено управление на лично имущество на собственик.

Доколкото в конкретния случай гражданинът не е предприемал активни действия при продажбата на имотите и те са закупувани с цел задоволяване на личните му нужди, би могло да се приеме, че намерението му не е било да развие независима икономическа дейност с предмет покупко-продажба на недвижими имоти, а да се възползва от търсенето на недвижим имот, отговарящ на неговите изисквания за местоположение, качество на строителство и т.н. В този случай сделките попадат извън обхвата на ЗДДС, не формират облагаем оборот за регистрация по ДДС, но биха имали значение за определяне дали лицето е данъчно задължено лице.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова  Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.