Данъчен консулт на "Труд news": ДДС при продажба на построена от собственика сграда

Много фирми сами изграждат сгради, ползват ги за дейността си, но след това ги продават. Затова в рубриката на „Труд news“ “Данъчен консулт” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на ДДС в тези случаи. Допълнително разглеждаме плащането на данък върху доходите от продажба на три имота.

I Продажба на хотел

Дружество „X“ е регистрирано по ДДС и притежава хотел, изграден по стопански начин и с отстъпено право на строеж. Сградата е въведена в експлоатация преди 10 години. При изграждането на сградата е ползван данъчен кредит за купените материали и ползваните услуги. Поставени са въпросите:

1. Може ли при продажбата на сградата да се издаде фактура без да се начислява ДДС?

2. Следва ли да се извърши корекция на ползвания данъчен кредит за купените материали и услуги при строителството на сградата?

3. Как да се определи дължимият ДДС, при условие че е ползван данъчен кредит?

4. Начислява ли се ДДС за отстъпеното право на строеж?

По първи въпрос:

На основание чл.45, ал.3 от ЗДДС доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, са освободени доставки.

Определение за „сгради, които не са нови“ се извежда по аргумент за противното от определението в §1, т.5 от ДР на закона. С тази норма е дадена дефиниция за „нови сгради“, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“ или; 

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ).

В случая недвижимият имот (сграда-хотел) представлява сграда, която не е нова - въведена в експлоатация преди 10 години. При продажбата на хотела е приложим чл.45, ал.3 от ЗДДС, т.е. ще е налице освободена доставка, освен ако собственикът не избере тя да е облагаема на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС. С чл.45, ал.7 от ЗДДС се дава право на избор от страна на доставчика доставките по ал. 1, 3 и 4 от същата законова норма да се третират като облагаеми.

По втори и трети въпрос:

Ако се приложи чл.45, ал.3 от ЗДДС и продажбата на недвижимия имот (хотел) се третира като освободена доставка, предвид факта, че е приспаднат данъчен кредит, следва да се извърши корекция.
Съгласно чл.79, ал.2 от ЗДДС, регистрирано лице, което изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност е приспаднало данъчен кредит за произведена, придобита или внесена от него стока, съответно изцяло или частично е приспаднало данъчен кредит за получена услуга, при извършване на последваща доставка на стоката или услугата, за която не е налице право на приспадане на данъчен кредит, дължи данък в размер на ползвания данъчен кредит.

Съгласно чл.79, ал.3, т.1, б „а“ от ЗДДС, дължимият данък за недвижимите имоти, за които при придобиването или изграждането е приспаднат изцяло данъчен кредит, тъй като лицето е възнамерявало да ги използва в рамките на независимата си икономическа дейност само за доставки, за които има право на приспадане на данъчен кредит, се определя по формулата: ДД = НДДС x 1/20 x БГ, където: ДД е дължимият данък; НДДС - начисленият ДДС при придобиване или изграждане на имота; БГ - броят на годините от настъпване на обстоятелството по ал. 1 и 2, включително годината на настъпване на обстоятелството, до изтичане на 20-годишния срок, считано от началото на годината на упражняване правото на данъчен кредит, съответно от началото на годината на фактическото използване, в случай че имотът не е използван повече от една година след годината на упражняване на правото на данъчен кредит.

Корекцията на ползвания данъчен кредит се извършва чрез съставяне на протокол, който съдържа информацията, разписана в чл.66, ал.3 от ППЗДДС.

По четвърти въпрос:

Съгласно чл.45, ал.2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал.1 от чл.45 на ЗДДС до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

На основание чл.181, ал.1 от ЗУТ правото на строеж на сграда може да бъде обект на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След изграждане на сградата то се трансформира в право на собственост върху построената сграда и става част от цената и, без да се погасява или губи.

След завършване на сградата в груб строеж правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка само при условията на чл.128 от ЗДДС - като доставка, съпътстваща доставката на сграда, в случаите, когато се прехвърля собствеността на сграда, без да се прехвърля собствеността върху терена, върху който същата е построена. В тези случаи режимът на правото на строеж ще следва режима на сградата, която е основната доставка.

II Продажба на дарен имот

Човек придобива чрез дарение преди пет години една втора идеална част от недвижими имоти: поземлен имот (ПИ); построената в този ПИ еднофамилна жилищна сграда, състояща се от апартамент на две нива; и гараж. Има намерение да продаде недвижимите имоти на брат си. Поставен е въпросът: Трябва ли да плати данък върху дохода от продажбата на тези имоти?

Съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Според чл.13, ал.1, т.1 от същия закон не са облагаеми доходите от продажба или замяна на:

1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.

По смисъла на §1, т.51 от ДР на ЗДДФЛ, „недвижим жилищен имот” за целите на прилагане на чл.13, ал.1, т.1, б. „а” от закона е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. За да е изпълнен фактическият състав на посочената данъчна разпоредба, е нужно между датата на придобиването му като жилищен имот и датата на продажбата/ замяната да са изминали повече от три години.

Съгласно §5, т.30 от ДР на Закона за устройство на територията (ЗУТ) „жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.

В случая обектът – апартамент на две нива, може да се приеме като един самостоятелен обект – жилище съгласно разпоредбите на ЗУТ. Доходът от продажбата му ще бъде освободен от облагане съгласно чл.13, ал.1, т.1, б. „а“ от ЗДДФЛ, защото между датата на придобиването и датата на продажбата на имота ще са изминали повече от три години.

По отношение доходите от продажба на недвижимите имоти – поземления имот и гараж, същите могат да бъдат освободени от облагане на основание чл.13, ал.1, т.1, б. „б“ от ЗДДФЛ, ако са изтекли 5 години между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на имотите.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и три внучки.