Данъчен консулт на "Труд news": Дължими данъци при продажба на два апартамента

Много хора продават апартаменти, които са купени преди различен брой години. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху реализираните доходи в тези случаи. Допълнително разглеждаме дължимия данък при продажба на идеална част от къща.

I Продажба на апартаменти

Човек притежава два апартамента и смята да ги продаде. Те са придобити чрез покупка - първият преди четири години, а вторият преди шест години. Поставени са въпросите:

1. Какъв данък ще дължи, ако при продажбата на два недвижими имота за единия имот са изминали повече от пет години между датата на придобиване и датата на продажбата, а за другия не?

2. Данък трябва да бъде платен само за имота, за който не са изминали пет години от датата на придобиване и датата на продажбата или и за двата имота?

На основание чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Необлагаемите доходи са изчерпателно изброени в чл.13, ал.1 от ЗДДФЛ. Съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1, т.1, буква ,,а” на ЗДДФЛ, доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването на въпросния жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години, са необлагаеми.

На основание чл.13, ал.1, т.1, буква „б” от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

„Недвижим жилищен имот“ във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди (§1, т. 51 от Допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ).

Предвид гореизложеното за придобития доход от продажбата на недвижимия жилищен имот/апартамент, за който са изтекли повече от три години от датата на придобиването до датата на продажбата (т. е. придобития преди четири години) е налице хипотезата на чл.13, ал.1, т.1, б. а“ от ЗДДФЛ, а по отношение на втория недвижим имот/апартамент, за който са изтекли повече от пет години от датата на придобиването до датата на продажбата (т.е. придобитият преди шест години) е налице хипотезата на чл.13, ал.1, т.1, б. „б“ от същия закон, поради което придобитите доходи от продажбата на двата недвижими имота/апартамента няма да подлежат  на облагане.

На основание чл.52, ал.1, т.3 от ЗДДФЛ не са задължени да подават годишна данъчна декларация (ГДД) по чл.50 от ЗДДФЛ лицата, които са получили само необлагаеми доходи, с изключение на посочените в чл.13, ал.1, т.29 от ЗДДФЛ.

Съгласно чл.50а, ал.1 от ЗДДФЛ местните физически лица могат да декларират в ГДД по чл.50 придобитите през годината доходи, които са освободени от облагане по силата на този закон, придобитите доходи, облагаеми с окончателен данък по чл.38, полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт. Ако лицето желае да декларира придобитите доходи, следва да попълни Приложение №13 на годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ.

Следва да имате предвид обаче, че когато доходите от продажба на недвижимо имущество не попадат в обхвата на необлагаемите доходи (т.е. ако по отношение на двата недвижими имота/апартамента не са изпълнени разпоредбите на чл.13, ал.1, т.1, б. „а“ и б. „б“ от ЗДДФЛ), при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и 34 от ЗДДФЛ. На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.

За придобити през годината доходи от прехвърляне на права или имущество, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа се попълва Приложение №5 на ГДД по чл.50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода (чл.53, ал.1 от ЗДДФЛ).

II Продажба на идеална част от къща

Човек е придобили чрез дарение преди шест години една втора идеална част от недвижими имоти: 1. Поземлен имот (ПИ); 2. построената в този ПИ еднофамилна жилищна сграда на две нива, въведена в експлоатация през 2015 г. 3. самостоятелен обект в същата сграда, представляващ гараж. Собственикът има намерение да продадете описаните недвижими имоти. Поставен е въпросът: Трябва ли да плати данък върху дохода от продажбата на тези недвижими имоти?

Съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Съгласно чл.13, ал.1, т.1 от същия закон не са облагаеми доходите от продажба или замяна на:

1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
По смисъла на §1, т.51 от ДР на ЗДДФЛ, „недвижим жилищен имот” за целите на прилагане на чл.13, ал.1, т.1, б. „а” от същия закон е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. За да е изпълнен фактическият състав на посочената данъчна разпоредба, е нужно между датата на придобиването му като жилищен имот и датата на продажбата/ замяната да са изминали повече от три години.

Съгласно §5, т.30 от допълнителните разпоредби (ДР) на Закона за устройство на територията (ЗУТ) „жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.

В случай, че описаният обект – жилище на две нива може да се приеме като един самостоятелен обект съгласно разпоредбите на ЗУТ, доходът от продажбата му ще бъде освободен от облагане съгласно чл.13, ал.1, т.1, б. „а“ от ЗДДФЛ, защото между датата на придобиването и датата на продажбата на имота ще са изминали повече от три години.

По отношение доходите от продажба на другите недвижими имоти – поземления имот (ПИ) и гараж, същите могат да бъдат освободени от облагане на основание чл.13, ал.1, т.1, б. „б“ от ЗДДФЛ, при условие че са изтекли 5 години между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на имотите. В случая това е изпълнено.

Необлагаемите доходи не подлежат на задължително деклариране в годишна данъчна декларация (ГДД), но може да бъдат декларирани по желание с приложение №13 към ГДД.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и три внучки.