Данъчен консулт на "Труд news": Дължими данъци при продажба на обзаведен имот

Много хора продават апартаменти и къщи заедно с обзавеждането. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък за получения доход. Допълнително разглеждаме правилата за използване на касов апарат от обменно бюро.

I Продажба на имот с обзавеждане

Човек е купил недвижими имоти през 2022 г. – поземлен имот, жилищна сграда и гараж. През 2024 г. ги продава като част от сумата в размер на 60 хил. евро е платена за построена незаконна постройка в имота, оборудване и обзавеждане, което включва вещи от дома – климатици, мебели, мелачка за грозде, казани и други. Поставен е въпросът: Как да бъде попълнена годишната данъчна декларация и да бъде обложен полученият доход?

Според чл.12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. В чл.13 от ЗДДФЛ са посочени необлагаемите доходи.

В конкретния случай човекът е извършил продажба на недвижими имоти, придобити през 2022 г., две години след закупуването, поради което не отговаря на условията за наличие на необлагаеми доходи по чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ. Съгласно чл.13, ал.1, т.2 от ЗДДФЛ доходите от продажбата или замяната на движимо имущество, с изключение на изрично посочените в закона, са необлагаеми.

С най-голямо практическо значение е делениeто на вещите на движими и недвижими. Недвижимите имоти могат да се обособят в две големи групи:

1. В първата група са изрично посочените обекти – земя, сгради и т.н.

2. Втората група са практически неопределен брой вещи, поначало движими, които стават недвижими след трайното прикрепване към земята или постройката. Изрично се изисква прикрепването да е трайно. Този признак „трайност” е съществен и означава, че прикрепената вещ не може да се отдели от земята или постройката без значително повреждане и на двата обекта – Постановление на пленума на ВС № 6/1974 г. В правната теория и практика се приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното функциониране.

Комуналните инсталации (парно отопление, електричество, ВиК) и вещите, които са послужили за изграждането им, се считат за трайно прикрепени и недвижими вещи.

Вещите, използвани за подобрения и ремонт на един имот също не могат да се квалифицират като движими вещи.

Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че не може впоследствие да се отделят без същият да се разруши или повреди, те губят характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по предназначение. Така например вратите и прозорците в една къща са недвижими вещи, тъй като предназначението им е да бъдат част от постройката.

При продажба на поземлен имот, жилищна постройка, незаконна постройка, гараж и подобрения върху същите, ще е налице доход от недвижим имот.

Предвид гореизложеното, частта от получения в конкретния случай доход от 60 хил. евро, представляваща цената на незаконна постройка и подобрения, следва да се включи в общата стойност на продажбата на недвижимите имоти.

Единствено изключение в случая може да има за дохода, получен за продажбата на движимите вещи, съставляващи лични вещи и обзавеждане - покъщнина на жилищната постройка. Същият може да се определи като необлагаем доход по силата на чл.13, ал.1, т.2 от ЗДДФЛ.

За да се установи тяхната стойност и вид следва да има изричен опис и протокол за предаването им или други документи. Необлагаемите доходи се декларират по желание на лицата в приложение №13 към годишната данъчна декларация.

II Касов апарат в обменно бюро

Дружество е регистрирано като валутно-обменно бюро и отчита продажбите и покупките на валута като издава фискален бон в съответствие с чл.28 от Наредба № Н-18/2006 г. Дружеството планира разширяване на дейността чрез извършване и на продажби на сребърни монети и кюлчета с начислен ДДС от 20%. Поставен е въпросът: Как трябва да настрои данъчните групи във фискалното устройство (ФУ) за регистриране на други сделки?

Съгласно чл.118, ал.1 от ЗДДС всяко регистрирано и нерегистрирано по този закон лице е длъжно да регистрира и отчита извършените от него доставки/продажби в търговски обект чрез издаване на фискална касова бележка от фискално устройство, независимо дали е поискан друг данъчен документ, а получателят е длъжен да получи фискалната касова бележка и да я съхранява до напускане на обекта.

Редът и начинът за издаване на фискални касови бележки и за установяване на дистанционна връзка с НАП са определени с от Наредба № Н-18/2006 г.

Разпоредбата на чл.3, ал.1 от Наредба № Н-18/2006 г. задължава всяко лице да регистрира и отчита извършените от него продажби на стоки или услуги във или от търговски обект чрез издаване на фискална касова бележка от фискално устройство (ФУ), освен когато плащането се извършва чрез кредитен превод, директен дебит или наличен паричен превод, извършен чрез дружество, лицензирано да извършва дейност по налични парични преводи по смисъла на Закона за платежните услуги и платежните системи или чрез пощенски паричен превод, извършен чрез лицензиран пощенски оператор за извършване на пощенски парични преводи по смисъла на Закона за пощенските услуги.

Нормата на чл.27 от Наредба № Н-18 задължава всички лица, използващи ФУ, с изключение на случаите на извършване на сделки с чуждестранна валута в наличност (чл.28 от Наредба № Н-18), да регистрират всяка продажба на стока или услуга по данъчни групи според вида на продажбите:

1. група „А“ - за стоки и услуги, продажбите на които са освободени от облагане с данък, за стоки и услуги, продажбите на които се облагат с 0% ДДС, както и за продажби, за които не се начислява ДДС;

2. група „Б“ - за стоки и услуги, продажбите на които се облагат с 20% данък върху добавената стойност;

3. група „В“ - за продажби на течни горива чрез измервателни средства за разход на течни горива;

4. група „Г“ - за стоки и услуги, продажбите на които се облагат със 9% данък върху добавената стойност.

Регистрирането на всички продажби по посочените данъчни групи е задължително за всяко лице, използващо ФУ, независимо от вида на упражняваната от него дейност.

Изключение от това задължение е предвидено в разпоредбата на чл.28 от Наредба № Н-18 и то касае небанковите финансови институции и обменните бюра, извършващи сделки с чуждестранна валута в наличност.

Съгласно горната разпоредба, при извършване на сделки с чуждестранна валута в наличност небанкови финансови институции и обменните бюра са длъжни да регистрират всяка сделка по групи според вида й:

1. група „А“ - за обмяна- продажба на чуждестранна валута, при която стойността на сделката е равна на получените от обменното бюро левове;

2. група „Б“ - за обмяна на левове за чуждестранна валута- покупка, при която стойността на сделката е равна на получените от купувача левове.

Следва да се има предвид, че по отношение на регистрацията и отчетността на сделките с чуждестранни средства за плащане в наличност (чл.28 от Наредба № Н-18) и сделките със стоки и услуги (чл.27 от Наредба № Н-18) съществува принципна разлика, произтичаща от спецификата на извършваната дейност. В тази връзка фискалните устройства, на които се регистрират сделки с чуждестранни средства за плащане в наличност, не могат де се използват за регистриране на други сделки.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и четири внучки.