Труд
Автор:
Димитрина Захаринова
Много съпрузи продават апартаменти, придобити по време на брака. Затова в рубриката на “Труд” “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху доходите в тези случаи. Допълнително разглеждане правилата за плащане на ДДС при отдаване под наем на офис.
I Продажба на имот съпружеска собственост
Съпрузи продават апартамент, придобит преди две години по време на брака с договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. За годината, през която е продаден имотът, само съпругата е подала годишна данъчна декларация (ГДД), като е посочила целия доход, придобит от продажбата.
Поставени са въпросите:
1. Възможно ли е да се извърши корекция на ГДД?
2. Ако има намаление на данъка, каква е процедурата той да бъде възстановен?
3. Задължен ли е съпругът да подаде ГДД за половината от дохода и в какъв срок?
4. Има ли административно наказание за корекция на данъчната декларация извън предвидения срок и за подаване на ГДД след срока?
Облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
В случай, че между датата на придобиването на жилището и датата на продажбата му не са изминали повече от три години, доходът от тази продажба няма да попадне в обхвата на необлагаемите доходи (чл.13, ал.1, т.1, б.”а” от ЗДДФЛ).
При формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и 34 от ЗДДФЛ. На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ).
Цената на придобиване се определя по реда на чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ и това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (в общия случай това е цената, посочена в документа, с който е придобито съответното имущество) или нула - когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение.
Доколкото в запитването е посочено, че имотът е придобит чрез прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане, следва да се посочи, че съществува разлика между договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане и договора за покупко-продажба, т. е. задълженията на приобретателя за издръжка и гледане са различни от задълженията на купувача при договор за покупко-продажба. В случаите на покупко-продажба е налице предварително уговорена и известна между страните цена на конкретното имущество.
В случая приобретателят дължи най-вече предоставянето на натурални престации, включващи полагане на грижи, като се задължава да поеме пожизнено гледането и издръжката на прехвърлителя като средствата за обичайни разходи за храна, лечение, дрехи, битови сметки и др. и да осигури на прехвърлителя спокоен и нормален живот и това води до невъзможност да се събере информация за действително извършени парични разходи при гледането на лицето. Поради специфичния характер на дължимите грижи (различни за отделните индивиди, съобразно тяхната възраст, здравословно състояние и др.), не би могло законосъобразно да се определи цена на престацията.
Предвид изложеното, в случая на основание чл.33, ал.6, т.3 от ЗДДФЛ цената на придобиване на недвижимия жилищен имот ще бъде нула, тъй като не е налице документално доказана цена на придобиване.
На основание чл.50 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за придобитите през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа. Доходите от прехвърляне на права или имущество подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиването на дохода.
В условията на придобит недвижим имот по време на сключен граждански брак и третирането му като семейна имуществена общност, доходът от продажбата на същия следва да се декларира с ГДД по чл.50 от ЗДДФЛ и от двамата съпрузи съответно по 50% за всеки.
В случая следва да бъде подадена коригираща ГДД по чл.50 от ЗДДФЛ.
При откриване на грешка в декларираните данни и обстоятелства, основата и определените задължения в ГДД след срока, данъчно задължените лица имат право, еднократно в срок до 30 септември на годината, следваща годината на придобиване на дохода, да правят промени чрез подаване на нова декларация (чл.53, ал.2 от ЗДДФЛ).
Ако срокът за корекция на данъчната декларация е изтекъл, е необходимо да бъде подадена молба свободен текст за корекция по реда на чл.103 от Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) до ТД на НАП.
В конкретния случаи данъчната оценка на имуществото не е относима към определянето на облагаемия доход и годишната данъчна основа във връзка с продажбата на недвижимия жилищен имот. Предвид изложеното, при определяне на облагаемата данъчна основа следва да се вземе предвид, че цената на придобиване е 0,00 лв.
Ето защо, при извършване на корекцията следва да бъде изчислен облагаемият доход като 50% от получения доход при продажбата се намали единствено с 10 на сто нормативно признати разходи и разликата се обложи с 10 на сто данък.
Съгласно чл. 80 от ЗДДФЛ за лицата, неподали в срок ГДД, е предвидено административно наказание - глоба до 500 лв. Преценката и наличието на основание за съставяне на Акт за установяване на административно нарушение е на съответния наказващ орган при ТД на НАП.
Когато е налице надвнесен данък, прихващането или възстановяването може да се извършва по инициатива на органа по приходите или по писмено искане на лицето.
II ДДС при отдаване на офис под наем
Предстои да бъде учредено търговско дружество, което ще осъществява дейност, свързана със закупуване на офис площи и отдаването им под наем. Дружеството ще бъде регистрирано по ЗДДС на основание чл.100 от закона.
Поставени са следните въпроси:
1. При купуване на офис помещение от регистрирано по ЗДДС лице ще има ли дружеството право на приспадане на данъчен кредит?
2. В кои случаи отдаването на офиса под наем следва да бъде облагано по реда на ЗДДС?
По първи въпрос:
Правилата относно формирането на данъчния кредит, възникването и упражняването на правото на неговото приспадане, са регламентирани в Глава седма от ЗДДС. В случай че при придобиване на съответния недвижим имот са удовлетворени изискванията на чл.68, чл.69 и чл.71 от ЗДДС и липсват пречките, регламентирани в чл.70 от закона, дружеството ще има право на приспадане на данъчен кредит.
По втори въпрос:
Отдаването на недвижимо имущество под наем, когато е извършено от данъчно задължено лице по смисъла на чл.3, ал.1 от ЗДДС и е с място на изпълнение на територията на страната, е възмездна облагаема доставка по силата на чл.12, ал.1 от ЗДДС, която в съответствие с чл.2, т.1 от ЗДДС подлежи на облагане по реда на закона. Изключенията от това правило са предвидени в разпоредбите на чл.45 от закона. В ал.4 е предвидено като освободена доставка да се третира отдаването под наем на недвижим имот (сграда или част от нея) за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и три внучки.
