Германците не могат да си позволят „златни“ жилища

Свръхрегулации обременяват строителните компании и оскъпяват крайния продукт

Над половината от населението живее под наем

Разходите за строителство нараснаха

При нарастващ недостиг на достъпни жилища следващото правителство в Германия трябва да се изправи пред някои неприятни истини – строителството стана твърде скъпо и сложно, а прекомерните регулации са една от причините за това. Но има алтернатива – да се позволи на строителните компании да се отклоняват от обременяващите стандарти, пише Крис Брайънт за Блумбърг.

Свръхрегулациите са спирачки за растежа, а възникващият недостиг на жилища и нарастващите наеми разпалват обществено напрежение и подхранват подкрепата за крайната десница и левица. „Има много немски думи, които завършват на „... защита“, ние германците се защитаваме до смърт“, коментира Дирк Салевски, президент на Германската асоциация на независимите имотни и жилищни компании (BFW). Резултатът са много по-високи строителни разходи.

Германия е държава на наематели – над половината от населението живее под наем. Сумите, които то плаща, често са строго регулирани и нарастват относително бавно през последните години. Но картината за хората, които навлизат на пазара на имоти и за тези, които се местят в ново жилище, е различна – за наемите в новопостроени сгради и за обзаведени жилища, отдавани краткосрочно, няма таван и техните наеми нараснаха средно с 4% на година от 2010 г. насам, над два пъти по-бързо от съществуващите договори.

През 2024 г. са завършени около 250 хил. жилища, значително по-малко от целта на разпадналото се трипартийно коалиционно правителство за 400 хил. жилища на година. Това ще задълбочи съществуващия недостиг на апартаменти. Положението няма да се подобри скоро – строителните разрешения за жилища са намалели с 19% през 11-те месеца до ноември 2024 г. спрямо същия период година по-рано. А населението на Германия е нараснало с 3 млн. души за десет години, отчасти поради пристигането на украински и сирийски бежанци.

Разходите за жилищно строителство почти са се удвоили от 2000 г. насам, а нарастването на разходите, свързани с технически стандарти, е още по-голямо. Правителството не може да намали лихвите или цената на бетона, но има влияние върху строителните стандарти (без да броим провинциите, общините и организациите в строителната индустрия, които също са много влиятелни). Статуквото не може да се запази. Някои области продължават да принуждават строителните компании да включват подземни паркоместа, въпреки че много кандидат-наематели не шофират, а това може да повиши разходите за апартамент с до 10%.

Не намеквам, че Германия трябва да отмени правилата за пожаробезопасност. Но много от нормите са свързани с удобството, а разходите стават твърде високи. Например банята трябва да има едновременно подово отопление и радиатор, за да отговори на изискванията за температурата, а подсилените бетонни тавани са супердебели, за да не се нарушат регулациите за шум. Апартамент от 75 кв.м може да се окаже с почти 50 електрически контакта, твърде много дори за най-технологично ориентираното домакинство.

„Трябва да се разделим със златните си строителни стандарти“, казва Салевски. „Приоритетът трябва да е „топло и сухо“, допълва той.

Политиката, наречена „строителство тип Е“, имаше добри намерения, но коалиционното правителство се разпадна преди тя да бъде одобрена от парламента. Но следващото правителство не бива да се отказва. Фридрих Мерц, фаворитът да стане следващ канцлер, иска да позволи на строителните компании да се отклоняват от градоустройствените правила. „В момента в Германия често строим жилища така, както се шие скъп костюм по поръчка“, каза Мерц. Освен това консервативният кандидат на ХДС/ХСС казва, че купувачите на първо жилище трябва да плащат по-ниски данъци по прехвърляне на имота.

Данъците върху покупките на имоти варират в отделните провинции, но достигнат до 6,5% от цената на имота, а след като се включат нотариалните разходи, разходите за вписване в имотния регистър и комисионите на брокерите, съпътстващите разходи за покупка на жилище може да достигнат около 12%, което не позволява на германците да придобиват имот и да трупат богатство.