Много хора продават по няколко недвижими имота в рамките на една година. Затова в рубриката на „Труд“ “Данъчна консултация” представяме позицията на НАП за това в кои случаи продавачът трябва да се регистрира по Закона за ДДС.

През тази година човек вече е продал два недвижими имота – урегулиран поземлен имот (УПИ) и търговски обект. Предстои човекът да продаде още два броя УПИ в рамките на същата календарна година. От продажбата на имотите ще бъде реализиран оборот, които ще надвиши прага за задължителна регистрация по ДДС. Продажбите на имотите са еднократен акт, с който човекът цели да направи инвестиция. Поставен е въпросът: При продажбата на недвижимите имоти човекът извършва ли независима икономическа дейност съгласно чл.3 от Закона за ДДС, респективно възниква ли задължение да се регистрира по ДДС?

I Общи положения

Съгласно чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС „данъчно задължено лице“ по същия закон е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Видно от израза “всяко лице”, в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по ал.2 и не попада в изключенията на ал.3 на същата разпоредба.

Разпоредбата на чл.3, ал.2 от ЗДДС определя независимата икономическа дейност като „дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги”. Тоест всяко лице, било то юридическо или физическо лице, което извършва дейност като производител, търговец, или дейност по предоставяне на услуги попада в кръга на лицата, които извършват независима икономическа дейност. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Когато физическо лице извършва разпоредителни сделки с лично имущество - продажба на УПИ и/или недвижим имот, същата няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС, при условие, че се извършва еднократно или инцидентно, а не редовно и по занятие. В този случай сделката ще попадне извън обхвата на ЗДДС и няма да представлява облагаема доставка по смисъла на ЗДДС, която да води до регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Когато физическо лице, макар че не е регистрирано по ЗДДС, извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход следва да се приеме, че е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.

II Съдебната практика

В ЗДДС не са посочени изрични критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на всички факти и обстоятелства в конкретна фактическа обстановка. Във възприетата практика на ВАС като критерий за определяне на една дейност като такава по занятие се посочва системното (три или повече пъти за една година) й осъществяване с цел извличане на печалба.

В конкретния случай човекът е осъществил две продажби на недвижимо имущество през годината – УПИ и търговски обект, т.е. не е реализирал три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, съответно предвид практиката на ВАС, тази дейност към момента не се определя, като системна (по занятие). Но човекът възнамерява през същата календарна година да продаде още два урегулирани поземлени имота, следователно, за да придобие качеството на данъчно задължено лице за целите на ЗДДС, следва да се изясни дали с извършването на тези доставки, дейността ще се определи като независима икономическа дейност, предвид това, че продажбата на 3 бр. УПИ и един търговски обект в рамките на една календарна година ще доведе до системност на извършваната дейност.

Съдът на Европейския съд (СЕС) в свои решения изтъква, че понятието „данъчно задължено лице“ следва да се определя във връзка с понятието за икономическа дейност. Всъщност наличието на такава дейност, подчертава СЕС, обосновава определянето на едно лице като данъчнозадължено. Според практиката на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий както броят и мащабите на осъществените продажби, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените като резултат от тях приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице.

Посоченото не важи, както отбелязва СЕС в решението по съединени дела С-180/10 и С-181/10, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на член 9, параграф 1, втора алинея от Директивата за ДДС. Такива активни действия могат да се изразяват в осъществяването на благоустройствени дейности в имота, както и в използването на изпитани средства за пускане на пазара. В този случай, дори и една доставка би представлявала независима икономическа дейност и би попаднала в обхвата на ЗДДС.

III В конкретния случай

Във връзка с гореизложеното и предвид липсата на по-конкретна фактическа обстановка, по отношение на начина на придобиване на имотите (покупко-продажба, дарение, делба, наследство и н.т.), кога и с каква цел са придобити, използвани ли са и по какъв начин, задоволявали ли са личните нужди на лицето, каква е целта на продажбата им, както и други факти и обстоятелства, въз основа на които да се установи налице ли е задължение за регистрация по ЗДДС, преценката дали дадени доставки са част от независимата икономическа дейност на данъчно задълженото лице се извършва за всеки случай в хода на производство по проверка или ревизия. Единствено в правомощието на органите по приходите при осъществяване на производство по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс е да изясняват фактите и обстоятелствата от значение за конкретна фактическа обстановка, да анализират документите от значение за конкретния данъчен казус.

Следва да имате предвид, че съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. Освободените доставки по реда на чл.45, ал.3 от ЗДДС не се включват при определянето на облагаемия оборот за задължителна регистрация по чл.96 от ЗДДС, като дефиниция за „Нови сгради” е дадена в §1, т.5 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа“ ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.