Данъчен консулт на "Труд news": Плащане на ДДС и данък върху доходите при сделки с имоти

Много хора отдават под наем жилища или учредяват вещно право на ползване върху недвижими имоти. Затова в рубриката на “Труд news” “Данъчeн консулт” представяме позицията на НАП за това какъв е редът за плащане на данък върху получените доходи и необходима ли е регистрация по Закона за ДДС в тези случаи.

Човек смята да учреди възмездно право на ползване за срок от 5 години върху недвижим имот - жилищна сграда, срещу сума над 100 хил. лв. Имотът е придобит преди повече от 5 години. Освен това човекът ще купи жилищна сграда в Англия, която ще отдаде на местна брокерска агенция, която ще я преотдава под наем дългосрочно на граждани. Поставени са въпросите:

1. Доходът облагаем ли е?

2. Човекът трябва ли да се регистрира по Закона за ДДС?

3. При достигане на доходите от отдаване под наем на жилищната сграда в Англия на прага за регистрация по ДДС човекът трябва ли се регистрира за плащане на данъка?

По първи въпрос:

Физическо лице - собственик на жилищна сграда, възнамерява да учреди върху нея възмездно право на ползване на дружество. За целите на ЗДДФЛ този доход ще бъде облагаем, защото хипотезите на необлагаемост, уредени в б. “а” и “б” на чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ са относими само към случаите на продажба или замяна на недвижим/и имот/и, т. е. при прехвърляне на собствеността върху недвижим/и имот/и.

Ако жилищната сграда е придобита по наследство, завет или е реституирана по реда на нормативен акт, доходът, придобит от учреденото право на ползване ще бъде необлагаем на основание чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ. Хипотезата на тази норма (за разлика от чл.13, ал.1, т.1 от същия закон.) визира “доходите от продажба или замяна на имущество”. Тъй като понятието “имущество” обхваща всички оценими имуществени права, би следвало да се приеме, че в неговия обхват попада и ограниченото вещно право на ползване.

Без значение е, че сградата е придобита на името на човека, ако тя е придобита в режим на съпружеска имуществена общност (СИО), в който случай приложима е нормата на чл.21 от Семейния кодекс, според която “вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити”. Въз основа на тази разпоредба, и за данъчни цели дяловете на съпрузите се считат за равни върху имущество в режим на СИО, откъдето следва, че и доходът от прехвърляне/учредяване на вещни права върху общ имот се разделя на две равни части, като всеки от съпрузите е задължен да декларира в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ своята част от дохода и плати дължимия върху нея данък.

Според §5, т.29 от ДР на Закона за устройство на територията “жилищна сграда е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60% от нейната разгъната застроена площ”. Ако жилищната сграда се състои от повече самостоятелни обекти - жилищни и нежилищни, доходът е възможно да бъде третиран като такъв, придобит от стопанска дейност в хипотезата на чл.1, ал.3 от Търговския закон (ТЗ), тъй като в този случай предметът и обемът биха могли да изискват делата да се водят по търговски начин. Редът за облагане на едноличните търговци е този по чл.26 от ЗДДФЛ, като в ал.7 на разпоредбата е указано, че е без значение дали физическото лице е регистрирано като едноличен търговец. Необходимо е да се отбележи, че за придобит доход от стопанска дейност като търговец по смисъла на ТЗ са неприложими нормите на чл.13 от ЗДДФЛ за необлагаемост на доходите.

По втори въпрос:

На регистрация по ДДС подлежи всяко лице, което има качеството на данъчно задължено лице по ЗДДС, което е установено на територията на страната и е реализирало определени доставки с място на изпълнение на територията на страната, формиращи облагаем оборот за определен период от време.

Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС “данъчно задължено лице” е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност. В кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по ал.2 и не попада в изключенията на ал.3 на същата разпоредба.

Според чл.3, ал.2 от ЗДДС независима икономическа дейност е “дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги”. Всяко лице, било то юридическо или физическо, което извършва дейност като производител, търговец, или дейност по предоставяне на услуги попада в кръга на лицата, които извършват независима икономическа дейност. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Когато физическо лице извършва сделка с лично имущество - учредяване на вещни права върху жилищна сграда (право на ползване), което е приравнено на доставка на стока съгласно чл.6, ал.1 от ЗДДС, същата не представлява независима икономическа дейност при условие, че се извършва еднократно или инцидентно, а не редовно и по занятие. В този случай сделката е извън обхвата на ЗДДС и няма да е облагаема доставка по смисъла на ЗДДС, която да води до регистрация по ДДС. Ако физическо лице, макар че не е регистрирано по ДДС, извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход, следва да се приеме, че е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.

В ЗДДС няма критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка. В практиката на ВАС като критерий за определяне на една дейност като такава по занятие се посочва системното (три или повече пъти за една година) є осъществяване с цел извличане на печалба. В случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба.

В конкретния случай физическо лице - собственик на жилищна сграда на територията на страната, възнамерява да учреди върху нея възмездно право на ползване за срок от 5 години на дружество. Тъй като няма данни човекът да е извършвал или да има намерение да извършва множество подобни доставки, сделката следва да се третира като инцидентна доставка (еднократна). Тази еднократна сделка ще попадне извън обхвата на ЗДДС и третирането и като облагаема или необлагаема е без значение, тъй като физическото лице не следва да се счита за данъчнозадължено лице по ЗДДС.

По трети въпрос:

За да бъде една доставка облагаема по ДДС и да формира оборот за задължителна регистрация ЗДДС за лице, което има качеството на данъчно задължено по смисъла на закона, същата следва да е с място на изпълнение на територията на страната и да не е сред изрично посочените в глава четвърта от ЗДДС “Освободени доставки и придобивания”.

В случая имотът, който ще бъде отдаван под наем, е на територията на Англия, мястото на изпълнение на доставката ще е извън територията на страната. Доставката по отдаване под наем на имот в Англия няма да е облагаема по смисъла ЗДДС и няма да се включва при определянето на облагаемият оборот за задължителна регистрация по ЗДДС. Но е необходимо човекът да се запознае с законодателството в Англия, тъй като е възможно да възникнат определени задължения за регистрация и отчитането на доставките в тази страна.

Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова Нексиа” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и три внучки.